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… sobre el proyecto de Código Urbanístico para la Ciudad de Buenos Aires.
Ante la publicidad lanzada sobre la preparación de un proyecto de ley que definirá el cambio del actual Código de Planeamiento Urbano de la ciudad por un Código Urbanístico que se presenta como novedoso y de gran beneficio para quienes habitamos y transitamos a diario Buenos Aires, S.O.S. Caballito invita a reflexionar sobre varios temas relacionados:
En su Título 6, el Código Urbanístico definirá las características volumétricas de los edificios en la Ciudad, diciendo: Las condiciones de edificabilidad definen la constructibilidad aplicable a cada área de la Ciudad de Buenos Aires, y se clasifica en Corredores de Altura (C.A.), Corredores Medios (C.M.), Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (U.S.A.A.), Unidad de Sustentabilidad de Altura Media (U.S.A.M.); Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja (U.S.A.B.) y Áreas de Desarrollo (AdeD).
Según el mismo texto, esa clasificación “tiene como objetivo general contribuir al desarrollo de espacio público en condiciones ambientales sustentables y de seguridad, multiplicando sus usos y funciones, revertiendo el predominio de la circulación motorizada y de estacionamiento, y reduciendo los obstáculos urbanos que dificultan el uso peatonal”.
Entendemos que corresponde analizar en primer lugar lo prescripto en relación al espacio público en las manzanas, para verificar su desarrollo en condiciones ambientales sustentables, antes de pasar a lo correspondiente a cada parcela en esas manzanas.
En general, las manzanas deberán respetar un Centro Libre de Manzana, que se define como la “Superficie no edificable del terreno, destinada prioritariamente a espacio libre verde y suelo absorbente, comprendida entre las líneas de frente interno. Entre sus líneas se encuentra comprometido el interés público por ser un espacio público de dominio privado. Dicha Línea de Frente Interno (L.F.I.) es la línea coincidente con la proyección de los planos que determinan el Centro Libre de Manzana. Se sitúa paralelamente con respecto a cada Línea Oficial (L.O.), la Línea de Edificación (L.E.) o la Línea Oficial de Edificación (L.O.E.) a una distancia (d) igual a un cuarto de la medida entre los puntos medios de las L.O. opuestas de la manzana. Esto es, en una supuesta manzana cuadrada, cuyos lados midiesen 100 m, la Línea de Frente Interno (L.F.I.) de las parcelas deberá estar a 25 m. de distancia de la Línea de Edificación correspondiente, conformándose un Centro Libre de Manzana de 50 m. por 50 m. o sea una superficie de espacio libre verde y suelo absorbente de 2500m2 en cada manzana de 10.000 m2 (1/4 de manzana).
Sin embargo, también se define una Línea Interna de Basamento (L.I.B.) que para las manzanas cuadrangulares será un polígono semejante al de la manzana que lo contiene, trazado mediante paralelas a las L.O. o L.E. a una distancia igual a un tercio de la medida entre los puntos medios de la L.O. opuestas de la manzana. Por lo tanto, esta línea reducirá el Centro Libre de Manzana de la mitad a un tercio de la distancia entre las L.O. En nuestro ejemplo, la Línea Interna de Basamento (L.I.B.) estará a 33,33 m de la Línea de Edificación, dejando un Centro Libre de Manzana de 33,33 m. por 33,33 m. o sea una superficie de espacio libre verde y suelo absorbente de 1110,89m2 (algo menos que 1/9 de manzana). Esto significa una importantísima reducción, el 44% menos, del espacio libre verde y suelo absorbente en todas las manzanas de la Ciudad. Reiterando lo establecido en la propia definición de Centro Libre de Manzana: Entre sus líneas se encuentra comprometido el interés público por ser un espacio público de dominio privado.
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