… sobre el proyecto de Código Urbanístico para la Ciudad de Buenos Aires. (5ª parte)

… sobre el proyecto del Código Urbanístico para la Ciudad de Buenos Aires.

SOS Caballito continúa informando sobre un proyecto del GCABA que definirá un Código Urbanístico que se presenta como novedoso y de gran beneficio para la Ciudad de Buenos Aires.

El proyecto define como Edificabilidad a la capacidad constructiva de un inmueble y como Capacidad Constructiva a la superficie total potencial de cada parcela, determinada por la banda edificable, el plano límite y la cantidad máxima de pisos correspondiente a cada área de edificabilidad.

La banda edificable, el plano límite y la cantidad máxima de pisos correspondiente a cada área de edificabilidad se determinan por la inclusión de cada inmueble en lo que se denomina Corredores.

Entre las Definiciones establecidas para los términos particulares utilizados en este Código no hemos podido encontrar la correspondiente a “Corredores”, por lo tanto debemos suponer que se denomina de esa forma a cada una de las calles y avenidas de Buenos Aires para las que se ha definido que le corresponde alguna de las definiciones que verán más abajo. La ubicación geográfica que corresponde a cada una de ellas se encuentra en el Plano de Edificabilidad y Usos de Suelo.
Se puede consultar en (clic)
http://www.buenosaires.gob.ar/desarrollourbano/nuevo-codigo-urbanistico

Llama la atención la falta de contenido referido a las características pre existentes en estos “corredores”, tanto en relación a la identidad de los barrios o sectores urbanos que recorren, ancho de las vías, tránsito, infraestructura de servicios tales como educación, salud, transporte y otros, cuando en el Título 6, se dice “La clasificación tiene como objetivo general contribuir al desarrollo de espacio público en condiciones ambientales sustentables y de seguridad, multiplicando sus usos y funciones, revertiendo el predominio de la circulación motorizada y de estacionamiento, y reduciendo los obstáculos urbanos que dificultan el uso peatonal”. El texto sólo se refiere a normas que corresponden a lo interno de las parcelas y manzanas.

En la definición inicial de dicha clasificación, estos “corredores”, se identifican por la altura de la fachada de los edificios que dan frente sobre ellos. Pero debe tenerse en claro que esa no es la altura final, ya que, a partir de esas alturas se permiten, mediante “retiros” de dichas fachadas, agregados de uno o dos pisos más y otros 3,25 m de altura para antenas, pararrayos y conductos, balizamientos cuando sean exigidos por autoridad técnica competente, claraboyas, paneles solares, chimeneas y parapetos de azoteas. Asimismo, se podrá superar en 2 metros o 3,25 metros, según se indicará en cada caso, estos planos límite con el sobrerecorrido del ascensor. A saber:

  • Corredores de Altura (C.A.) Estos corredores tienen una Altura Máxima de la fachada principal, tomada sobre la Línea Oficial de Edificación (L.O.E.), de 38 metros a partir de la cota de la parcela, con una Planta Baja y un máximo de 12 pisos, sin contar los entresuelos que se proyecten de conformidad al Código de Edificación. Por sobre los 38 metros, podrán agregarse dos pisos retirados que permitirán agregar otros 7 metros de altura y un límite de 3,25 metros más para antenas, pararrayos y conductos, balizamientos cuando sean exigidos por autoridad técnica competente, claraboyas, paneles solares, chimeneas y parapetos de azoteas. Total: 48,25 m.
  • Corredores Medios (C.M.) Estos corredores tienen una Altura Máxima de la fachada principal, tomada sobre la Línea Oficial de Edificación (L.O.E.), de 31 metros con una Planta Baja y un máximo de 9 pisos sobre L.O., sin contar los entresuelos que se proyecten de conformidad al Código de Edificación. Por sobre los 31 metros, podrá agregarse un piso retirado que permitirá agregar otros 4 metros de altura y un límite de 3,25 metros más para antenas, pararrayos y conductos, balizamientos cuando sean exigidos por autoridad técnica competente, claraboyas, paneles solares, chimeneas y parapetos de azoteas. Total: 38,25 m.

En ambos casos, el área edificable se encuentra limitada por la Línea Oficial de Edificación (L.O.E.) y la Línea de Frente Interno (L.F.I.). Sin embargo, se define que, también, entre la L.O.E. y la Línea Interna de Basamento (L.I.B.) – generalmente, ubicada más atrás que la L.F.I.- se podrá edificar un basamento hasta los 6 metros de altura y, también subsuelo.

  • Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta (U.S.A.A.) Contempla una Altura Máxima de la fachada principal, tomada sobre la Línea Oficial de Edificación (L.O.E.), de 22 metros con una Planta Baja y un máximo de 6 pisos sobre L.O., sin contar los entresuelos que se proyecten de conformidad al Código de Edificación. Por sobre los 22 metros, podrá agregarse un piso retirado que permitirá agregar otros 4 metros de altura y un límite de 3,25 metros más para antenas, pararrayos y conductos, balizamientos exigidos, claraboyas, paneles solares, chimeneas y parapetos de azoteas. Total: 29,25 m. 
  • Unidades de Sustentabilidad de Altura Media (U.S.A.M.) Contempla una Altura Máxima de la fachada principal, tomada sobre la Línea Oficial de Edificación (L.O.E.), de 16,50 metros con una Planta Baja y un máximo de 4 pisos sobre L.O., sin contar los entresuelos que se proyecten de conformidad al Código de Edificación. Por sobre los 16,50 metros, podrá agregarse un piso retirado que permitirá agregar otros 4 metros de altura y un límite de 2 metros más para antenas, pararrayos y conductos, balizamientos exigidos, claraboyas, paneles solares, chimeneas y parapetos de azoteas. Total: 22,50m. 
  • Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (U.S.A.B.) Contempla una Altura Máxima de la fachada principal, tomada sobre la Línea Oficial de Edificación (L.O.E.), de 10,50 metros con una Planta Baja y un máximo de 2 pisos sobre L.O., sin contar los entresuelos que se proyecten de conformidad al Código de Edificación. Por sobre los 10,50 metros, podrán agregarse dos pisos retirados que permitirán agregar otros 7 metros de altura y un límite de 2 metros más para antenas, pararrayos y conductos, balizamientos exigidos, claraboyas, paneles solares, chimeneas y parapetos de azoteas. Total: 19,50 m.

Para los tres casos anteriores, el área edificable se encuentra limitada por la L.O.E. y la L.F.I. Pero define que, también, entre la L.O.E. y la Línea Interna de Basamento (L.I.B.) – generalmente, más atrás que la L.F.I.- se podrá edificar un subsuelo.

Queda claro que, en los cinco “Corredores” comentados arriba, el Centro Libre de Manzana, definido como la superficie no edificable del terreno, destinada prioritariamente a espacio libre verde y suelo absorbente, comprendida entre las líneas de frente interno de cada manzana, se ve restringida al aplicarse el criterio de línea interna de basamento (L.I.B.), como ya comentamos en nuestra cuarta nota.

El proyecto también determina que las alturas indicadas podrán ser superadas con  la aplicación del concepto de Completamiento de Tejido o  Incremento de la Edificabilidad por razones urbanísticas. Es el conocido eufemismo que permite que, cuando la altura de alguno de los edificios linderos supere la altura máxima de la parcela a edificar, se podrán equiparar los niveles de techos y terrazas con los niveles correspondientes al edificio alto. Siempre quedará pendiente la pregunta sobre porqué se autorizaría, bajo el mismo criterio, el primer edificio en altura que quiebre la morfología en una manzana de casas bajas.

Áreas de Desarrollo (AdeD) Las Áreas de Desarrollo son áreas definidas para la transformación de la situación urbana existente en determinados sectores de la Ciudad, para los que se prevé una renovación por cambio de uso, volumetría, por su afectación a obras trascendentes de interés público o por el desarrollo de proyectos integrales, según lo establecido para cada una de ellas. Están claramente definidas las siguientes:

  • Área de Desarrollo Riachuelo;
  • Área de Desarrollo Av. General. Paz;
  • Área de Desarrollo Huergo.

Sus características son especiales según el caso y se analizarán en futuras notas.

 

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